Propriedade de leasing

Um arrendamento é um contrato entre um proprietário e um usuário de propriedade. Nos contratos de arrendamento mercantil, o proprietário (locador) recebe uma compensação financeira e, em troca, o locatário (locatário) tem o direito de operar o seu negócio na propriedade. Existem muitos tipos diferentes de acordos de arrendamento de propriedade e muitas considerações diferentes que os proprietários de negócios devem pesar antes de celebrar esse contrato. Mas o leasing é muito popular entre os proprietários de pequenas empresas: tais acordos permitem que empresas novas ou com dificuldades financeiras desviem seu capital para outras necessidades de negócios. Na verdade, muitas pequenas empresas operam em instalações alugadas por toda a sua existência. O arrendamento de uma propriedade, é claro, pode ser em si uma atividade de pequeno negócio.

TIPOS DE aluga imóvel

Full-Service Lease

Esse tipo de aluguel é usado principalmente em edifícios de escritórios multilocatários. Em essência, os arrendatários que concordam com esses acordos pagam um único montante forfetário por uma ampla gama de serviços suplementares, além do pagamento do arrendamento. Sob os termos do arrendamento de serviço completo, o proprietário é responsável por fornecer um número de diferentes serviços para os seus inquilinos, incluindo a segurança, manutenção, limpeza, e vários serviços públicos (água, electricidade, ar condicionado, calor).

Locação Bruta

Nos termos de um contrato de arrendamento bruto, o arrendatário paga ao arrendador um valor bruto pelo aluguel (bem como o imposto sobre vendas, quando aplicável). Os custos de propriedade, como impostos sobre a propriedade, seguro e manutenção, são de responsabilidade do locador; o inquilino é responsável pelos serviços públicos. Às vezes, o contrato de arrendamento inclui disposições que exigem que o inquilino cubra os custos da propriedade que ultrapassam um determinado nível especificado.

As variações deste acordo básico de arrendamento incluem o arrendamento plano e o arrendamento escalonado. O aluguel de apartamento é o tipo de contrato mais básico e geralmente o mais popular entre as pequenas empresas. Exige que o locatário pague um preço fixo por um período de tempo específico. O aluguel escalonado, por outro lado, exige uma escalada gradual do pagamento do aluguel básico ao longo do tempo, em reconhecimento do provável aumento nas despesas do proprietário em áreas como impostos, prêmios de seguro e manutenção. Um contrato de arrendamento relacionado, geralmente conhecido como aluguel de custo de vida, inclui aumentos de aluguel com base em números gerais de inflação, em vez de aumentos em despesas específicas.

Locação Líquida

O arrendamento líquido é o mais onipresente dos vários tipos de contrato de arrendamento. Nos termos de um arrendamento líquido, o inquilino paga ao senhorio um aluguel básico mais uma soma adicional que cobre a parcela do inquilino nos impostos sobre a propriedade. Quando os impostos aumentam, é responsabilidade do inquilino cobrir esses custos. As obrigações de cada inquilino são calculadas determinando-se a porcentagem da instalação total ocupada por cada inquilino; assim, um inquilino que ocupe 20% das instalações paga 20% do aumento.

As variações do arrendamento líquido básico incluem o arrendamento 'líquido duplo' e 'líquido triplo'. Em um arrendamento de rede dupla, o inquilino é responsável por receber prêmios de seguro adicionais, bem como aumentos de impostos; nos arrendamentos líquidos triplos, os inquilinos são responsáveis ​​por cobrir os prêmios de seguro, aumentos de impostos, e custos associados à manutenção e / ou reparação do edifício, parque de estacionamento e demais áreas utilizadas pelo locatário. O arrendamento triplo-líquido é popular entre os proprietários por motivos óbvios; os proprietários de pequenas empresas devem observar que tais acordos às vezes tornam os proprietários menos atentos à manutenção dessas áreas do que fariam se tivessem de pagar a conta sozinhos.

Porcentagem de locação

Esse acordo exige que os locatários paguem um aluguel básico e / ou uma porcentagem da receita bruta do locatário. Esta percentagem, que pode ser executado tão alto quanto 10-12 por cento em alguns contratos, é pago em uma base anual, semestral ou trimestral (alguns shoppings e centros comerciais, no entanto, apelo para pagamentos ainda mais frequentes). Este arranjo é o favorito dos locadores com propriedades em áreas de varejo cobiçadas; os inquilinos têm inclinações menos favoráveis, mas as leis da oferta e da demanda freqüentemente possibilitam que os proprietários de propriedades desejáveis ​​insistam nisso. Os proprietários de pequenas empresas devem compreender perfeitamente o que o contrato define como 'receita bruta'. 'Seja específico ao definir as vendas brutas', escreveu Fred Steingold em Guia legal para iniciar e administrar uma pequena empresa . 'Dependendo do seu tipo de negócio, certos itens devem ser deduzidos das vendas brutas antes que o aluguel percentual seja determinado. Aqui estão algumas possibilidades:

• mercadoria devolvida
• encargos que você faz para entrega e instalação
• vendas de máquinas de venda automática
• depósitos reembolsáveis
• catálogo ou por correspondência vendas
• imposto sobre vendas

Resumindo, certifique-se de que seu aluguel exclui todos os itens que superestimam suas vendas do local que você está alugando. '

VANTAGENS E DESVANTAGENS DE LOCAÇÃO

A Small Business Administration (SBA) aconselha os proprietários de pequenas empresas a considerarem uma variedade de fatores ao ponderar se desejam alugar ou comprar um imóvel. Essas considerações incluem:

• Requisitos operacionais - se espera-se que os requisitos operacionais da empresa mudem significativamente nos próximos anos, o leasing seria provavelmente preferível, uma vez que permite que as empresas se movam com mais facilidade.
• Fornecimento de capital e necessidades de capital - o leasing libera uma porcentagem maior do capital de uma pequena empresa para outras necessidades operacionais (publicidade, produção, equipamento, folha de pagamento etc.). Se a empresa não tiver muito dinheiro extra disponível (e poucas pequenas empresas têm), então o leasing pode ser a escolha mais sensata. Esta é provavelmente a maior razão pela qual as pequenas empresas de locação.
• Flexibilidade de financiamento e pagamento - geralmente é mais fácil conseguir financiamento para arrendar do que comprar uma propriedade. Além disso, os arrendamentos podem ser distribuídos por períodos mais longos do que os empréstimos e podem ser estruturados para compensar as variações do fluxo de caixa (este último pode ser um fator importante para negócios sazonais).
• Valor de revenda - é provável que o valor da propriedade aumente? Sendo assim, quanto? Muitos proprietários de pequenas empresas optam por comprar em vez de arrendar - mesmo que tenham de acumular dívidas significativas - se decidirem que o ativo é um investimento de longo prazo que vale a pena.
• Equipamentos - muitos contratos de arrendamento incluem estipulações que fornecem aos arrendatários maior flexibilidade em termos de atualização e / ou manutenção de equipamentos.
• Impostos - os proprietários de imóveis desfrutam de benefícios fiscais, como depreciação e créditos fiscais de investimento que não estão abertos aos inquilinos.

OUTROS TERMOS DE LOCAÇÃO

Além disso, existem outros elementos de um contrato de arrendamento que podem pesar na aceitabilidade geral de um contrato. Detalhes de contratos de locação pode variar enormemente. “Em teoria”, observou Steingold, “todos os termos de um arrendamento são negociáveis. Até onde você pode negociar, entretanto, depende das condições econômicas. Se as propriedades desejáveis ​​estiverem próximas da ocupação total em sua cidade, os proprietários podem não estar dispostos a negociar com você o preço ou outros termos importantes de arrendamento. Por outro lado, em muitas partes do país onde o espaço comercial foi superdimensionado, os proprietários estão ansiosos para negociar com as pequenas empresas para preencher as unidades vazias. '

benfeitorias

Os arrendamentos geralmente cobrem qualquer reforma que precise ser feita na propriedade e especifica quem vai pagar por isso. A maior parte desse trabalho se enquadra na categoria de 'benfeitorias': carpetes, isolamento, encanamento e fiação elétrica, iluminação, janelas, telhas do teto, sistemas de aspersão e de segurança e sistemas de aquecimento e de ar condicionado. O aluguel deve especificar cada melhoria e quando elas serão feitas - de preferência antes da mudança. O locador estará mais disposto a fazer essas melhorias se a duração do arrendamento for longa e / ou o espaço ocupado for substancial e as melhorias forem de natureza geral. No entanto, como Steingold observou, 'se [o pequeno empresário] têm necessidades específicas, por exemplo, você está executando um laboratório de fotografia ou um estúdio e dança sua câmara escura ou piso de madeira seria de valor limitado para a maioria dos futuros inquilinos, não espere que o proprietário pague voluntariamente os custos das melhorias. O proprietário pode até querer cobrar algo para cobrir o custo da reforma do espaço depois que você sair. Alguns arrendamentos oferecem aos inquilinos a opção de fazer melhorias eles próprios, desde que sigam certas diretrizes e restrições.

Duração do aluguel

As negociações entre inquilinos e senhorios muitas vezes dificultam a questão da duração do arrendamento, a menos que o pequeno empresário tenha uma imagem clara do futuro. Os locadores normalmente desejam contratos de longo prazo, enquanto os locatários desejam contratos de curto prazo com direitos de renovação. Geralmente, os proprietários de pequenas empresas tentam garantir arrendamentos com comprimentos de médio prazo. Locações de menos de um ano podem deixá-los mais vulneráveis ​​do que gostariam, mas os prazos de vários anos também podem ser perigosos, especialmente se o negócio for novo e não comprovado. Um compromisso comum é incluir uma 'cláusula de opção' no contrato para que o locatário possa ficar, se desejar, na conclusão do período original do arrendamento.

Exclusividade

Muitos proprietários de pequenas empresas insistem razoavelmente que qualquer contrato de arrendamento que eles assinem contenha o que é comumente conhecido como uma 'cláusula de exclusividade'. Esta cláusula confere ao locatário o direito exclusivo de comercialização de seu produto ou serviço no imóvel, obrigando o locador a impedir a venda por outros locatários.

Seguro

Os proprietários frequentemente pedem aos locatários que façam um seguro no caso de 1) o locatário danificar a propriedade locada, ou 2) clientes ou outros sofrerem ferimentos nas instalações. Tais cláusulas podem estar ausentes se o espaço alugado for estritamente para uso de escritório. Quando o inquilino exige um seguro, o locador freqüentemente define o valor.

Uso de Premissas

Proprietários de shoppings / shoppings centers geralmente incluem uma linguagem no contrato de arrendamento que fornece detalhes específicos sobre os usos aprovados das instalações que estão sendo alugadas. Essas estipulações geralmente servem para proteger os negócios de outros inquilinos. Por exemplo, o proprietário de um café em um shopping center pode ser muito infeliz se seu vizinho, que outrora funcionou uma tranquila Sports Memorabilia compras, decide mudar de marcha e lançar um estúdio de tatuagem.

Além disso, os contratos de arrendamento fornecem estipulações e regulamentos sobre muitas outras questões de interesse tanto para os arrendadores quanto para os arrendatários. Esses incluem:

• Sinalização (regula o tamanho, estilo e brilho das placas de publicidade do locatário)
• Conformidade com várias leis de zoneamento, autorizações e restrições de uso do espaço
• Cumprimento de outras leis locais, estaduais e federais
• Sublocação ou atribuição do arrendamento
• Definição do espaço a ser alugado
• Depósito de segurança
• Direito do proprietário de entrar no espaço alugado
• Relocação (em que o proprietário realoca um inquilino para outro espaço devido à remodelação ou expansão por um inquilino vizinho)
• Disposições padrão
• Horarios de funcionamento
• Incidentes de dano ou destruição de causas naturais
• Reparos
• Disposições de indenização
• Abandono (pelo inquilino, seja por abandono total, redução do horário de funcionamento, etc.)
• Condenação (casos em que toda ou parte da propriedade é tomada pela cidade, condado, estado ou governo federal para outro uso, como estrada, direito de passagem ou servidão de utilidade)
• Cláusulas de resgate (no caso de desenvolvimentos catastróficos - tornados, motins, guerras, inundações, secas, etc.)
• Cláusulas de co-locação (permite ao proprietário da empresa rescindir o contrato de locação se uma loja âncora fechar ou mudar)
• Cláusulas de recaptura (também conhecidas como cláusula de cancelamento, isso permite que os proprietários despejem inquilinos por quebra de contrato se o inquilino for incapaz de cumprir os requisitos mínimos de aluguel)

ESCOLHER ENTRE EDIFÍCIOS EXISTENTES E PLANEJADOS

A maioria das empresas start-up se mudar para instalações já existentes. Muitos proprietários de pequenas empresas com meios para fazê-lo escolhem novas instalações pelos recursos ou prestígio e fazem contratos de locação enquanto as instalações ainda estão em seus estágios de planejamento. O proprietário de uma pequena empresa experiente irá considerar os benefícios e desvantagens potenciais de ambas as opções antes de decidir. 'O aluguel em um prédio existente fornece ao Locatário' ¦ mais [conhecimento sobre o local] no momento em que o novo espaço é ocupado do que qualquer outra opção de instalação ', disse Wadman Daly em Mudando seu local de trabalho . «Mais do que em quaisquer outras circunstâncias, o [locatário] está em condições de inspecionar de perto as instalações e os termos dos contratos de locação propostos em vários locais concorrentes. No entanto, a natureza do arrendamento em um edifício existente significa o controle mínimo do inquilino sobre as variáveis ​​potenciais no arrendamento ou nas instalações. As taxas de aluguel, manutenção e custos de escalonamento, utilitários e características do edifício são fixos ou relativamente não negociáveis. Os proprietários podem variar em suas cláusulas de abatimento e acabamento à medida, porém sua estrutura básica de preços, como a dos sistemas de construção e mecânicos, permanece inalterada. Claro, não há implicações para o investidor com esta opção. '

Mas Daly adverte que o aluguel em um edifício planejado contém sua própria mistura de características atraentes e incertezas: 'As características do edifício [em um edifício planejado] serão novas, atualizadas e, em um certo grau mínimo, capazes de se ajustar ao inquilino necessidade. Se o seu aluguel é importante o suficiente para o desenvolvedor, você pode receber alguma atenção quando se trata de pedidos especiais de identificação, estacionamento, segurança, localização privilegiada no prédio, etc. ' No entanto, os pequenos empresários devem ser cautelosos quando se aproxima desses arrendamentos, tanto para a aparência final e utilidade do edifício-bem como os seus custos-permanecer invisível e não testada quando o prédio está em seus estágios de planejamento. “As taxas de aluguel propostas devem ser examinadas à luz de projetos comparáveis ​​com vantagens semelhantes”, escreveu Daly. 'Descrições de recursos menos óbvios, como estacionamento, sistemas de tratamento de ar, segurança, manutenção, etc., devem ser claras e completas. O histórico do desenvolvedor que faz a oferta deve ser inspecionado cuidadosamente. Existe um histórico de construção de qualidade com a taxa de aluguel solicitada, ou de construção para revenda rápida? Existe uma reputação de boa manutenção ou negligência benigna? Independentemente [do] tamanho do arrendamento ou da duração do arrendamento proposto, estas e outras questões relacionadas devem ser sondadas. '

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS COMO NEGÓCIO

Comprar, manter e arrendar propriedades também é uma prática comum nas pequenas empresas. Pode começar modestamente quando um casal tem dificuldade em vender uma residência e opta por alugá-la. Então, com a experiência adquirida, eles expandem o negócio da atividade comprando, restaurando e alugando outras propriedades. O pequeno empresário, agora arrendador, será guiado pelos princípios que favorecem o arrendador, já indicados acima. O arrendamento de propriedades comerciais às vezes é o início e às vezes o ponto culminante de tais empreendimentos. Embora a maioria dos fundamentos do leasing sejam bem estabelecidos e tradicionais, a inovação ainda é possível na comercialização de tais propriedades. Um exemplo é relatado por Brandice Armstrong, escrevendo no Registro de diário (Cidade de Oklahoma). Armstrong escreve sobre o sucesso de um casal de Oklahoma City envolvido no aluguel de uma casa e comercial no aluguel de um prédio comercial. Os proprietários tiveram a ideia de fazer uma 'casa aberta', praticamente desconhecida no meio comercial. Eles ofereceram refrescos e prêmios de porta. Eles imediatamente recebeu 14 ligações significativas.

BIBLIOGRAFIA

Armstrong, Brandice J. 'Couple Takes Unique Approach to Commercial Property Leasing.' Registro de diário . 18 de janeiro de 2006.

Daly, Wadman. Realocando seu local de trabalho: um guia do usuário para adquirir e preparar instalações comerciais . Publicações Crisp, 1994.

'Free Kit oferece ajuda a inquilinos comerciais. Business First-Columbus . 26 de maio de 2000.

Kahn, Jeremy. 'Renúncia é tudo.' Fortuna . 30 de março de 1998.

Sivaraman, Aarthi. 'O leasing requer cuidado em várias fases importantes.' Los Angeles Business Journal . 13 de junho de 2005.

Steingold, Fred S. Guia legal para iniciar e administrar uma pequena empresa . Nolo Press, 1997.