Quando Eric Wu estava no segundo ano do curso de economia da Universidade do Arizona, ele não usou seu dinheiro extra para comprar pizza ou cerveja. Ele usou $ 20.000 do dinheiro de sua bolsa de estudos como entrada para uma casa de três quartos perto do campus e alugou dois quartos para colegas de classe. Wu rapidamente aplicou essa receita em outra propriedade e depois em outra. Na época em que se formou, ele possuía cerca de 25 casas em Tucson.
Hoje, Wu, de 36 anos, é cofundador e CEO da Opendoor, empresa de tecnologia imobiliária sediada em San Francisco. Com US $ 1,3 bilhão em financiamento, a startup foi pioneira agressivamente em um nicho da indústria conhecido como iBuying, a compra e venda online de casas. Desde o seu lançamento em 2014, a empresa comprou e vendeu 50.000 casas em 23 cidades nos EUA. Só este ano, a Opendoor está a caminho de comprar US $ 5 bilhões em casas. Embora o iBuying atualmente seja responsável por menos de 1 por cento do valor de US $ 1,6 trilhão em transações imobiliárias anuais nos EUA, esse número deve aumentar: os concorrentes da Opendoor agora incluem outras startups de tecnologia, bem como firmas imobiliárias como Keller Williams e Coldwell da Realogy Banqueiro.
Opendoor tem uma clara vantagem na corrida para refazer o setor imobiliário para a era da internet. Mas, com o impulso para crescer mais rápido, vieram as dores do crescimento. A automação de partes do processo de compra e venda de residências introduziu problemas de segurança nas casas abertas facilmente acessíveis do Opendoor. Não está claro quando a startup terá lucro - e até que ponto ela precisará da ajuda de corretores de imóveis locais, que podem ver a empresa como uma ameaça ao seu sustento. E a empresa ainda enfrenta a questão do que acontecerá se o mercado imobiliário piorar.
A liderança e os investidores da Opendoor continuam intrépidos: eles dizem que almejam um mundo em que o atrito de comprar e vender casas seja substituído por alguns cliques de um botão. 'Você está olhando para uma oportunidade de mercado de muitos bilhões de dólares', diz Glenn Solomon, sócio-gerente da empresa de risco GGV Capital, que liderou a Série B de US $ 20 milhões da Opendoor em 2015. 'Eles não ficarão satisfeitos com alguns participação de mercado de um dígito ou até mesmo percentual de dois dígitos baixo. Eles querem realmente mudar a forma como esta indústria opera. '
A Opendoor tem um longo caminho a percorrer para atingir essa meta - e realizar sua recente avaliação de US $ 3,8 bilhões. Mas se Wu conseguir realizar sua visão ambiciosa, esse número parecerá baixo. 'Ninguém', diz ele, 'realmente reinventou esta categoria.'
Oportunidade de desbloqueio
O Opendoor promete aliviar muitos dos agravos da mudança, como o incômodo de exibições e casas abertas, e a média de 70 dias que uma casa leva para vender do anúncio ao fechamento. Você fornece alguns detalhes de sua casa online. Opendoor gera um preço de oferta e acerta e fará os reparos necessários assim que você escolher a data de mudança. A Opendoor ganha dinheiro revendendo a casa por um preço mais alto e adicionando uma taxa, paga pelos vendedores, entre 6 e 13 por cento (as taxas do corretor de imóveis geralmente são de 6 por cento).
Wu construiu a prova de conceito para a Opendoor em 2013 com a ajuda de seu mentor, o ex-diretor administrativo da Khosla Ventures (e agora membro do conselho da Opendoor) Keith Rabois e logo garantiu uma Série A. de $ 10 milhões. Os investidores incluem Andreessen Horowitz, Softbank, GV, o fundador do Uber Travis Kalanick, o co-fundador do Reddit Alexis Ohanian e o presidente da Y Combinator Sam Altman. A empresa se lançou no mercado de Phoenix e logo se expandiu para outros. A startup tem 1.300 funcionários e um adicional de US $ 3 bilhões em financiamento de dívidas para continuar sua farra de compra de casas. Opendoor já disse isso planeja estar em 50 cidades até 2020.
Pessoas próximas a Wu o descrevem como inteligente, enérgico e obcecado por imóveis. Após a faculdade, ele co-fundou o site de busca de apartamentos RentAdvisor.com em 2007 e, dois anos depois, o analista de dados de bairro Movity, que acabou sendo vendido para a Trulia. “Não há muitas pessoas no planeta com tanta experiência em como funcionam as startups e como funciona o mercado de imóveis residenciais”, diz Solomon.
No ano passado, Opendoor comprou mais de 11.000 casas e vendeu mais de 7.000 - mais do que o dobro do volume total de seu concorrente mais próximo, o Offerpad. Opendoor gasta menos em reformas do que seus concorrentes e coloca mais foco na venda rápida, estima Mike DelPrete, bolsista residente na Leeds School of Business da University of Colorado. 'Normalmente, é uma nova camada de tinta e o mesmo carpete que eles colocam em todas as suas casas - eles o chamam de' carpete Opendoor '', diz DelPrete, que lidera o programa de tecnologia imobiliária da universidade e rastreia o iBuyer indústria. 'O modelo deles é sobre eficiência operacional.'
Opendoor é capaz de entregar casas rapidamente em parte porque, como o nome sugere, suas casas abertas são ultra acessíveis. Listagens vagas eliminam a necessidade de coordenação entre agentes, vendedores e compradores em potencial. Em vez de um cofre tradicional contendo uma única chave que apenas um corretor de imóveis licenciado pode acessar por vez, os clientes do Opendoor usam seus smartphones para entrar em casa.
'Achamos que se você deseja apenas dar uma olhada e visitar casas', diz Wu, 'devemos tornar isso o mais simples e on-demand possível.'
Entrar foi tão simples no início - enviar uma mensagem de texto para um número e fornecer um endereço de e-mail - que gerou problemas. Um ex-Opendoor Gerente diz que, nos primeiros anos, os visitantes costumavam encontrar pessoas dormindo nas casas de Opendoor. “As pessoas acampavam nas casas porque não havia ninguém lá”, diz o funcionário. “Eles ocupariam casas por semanas. Foi um grande problema. '
Em 2017, a empresa limitou sua janela de visitação pública entre 6h e 21h, instalou sensores de movimento para detectar se alguém ficava por um período prolongado ou após o expediente e contratou empresas de segurança para fazer chamadas domiciliares conforme necessário. Agora, a Opendoor também usa empresas terceirizadas que ajudam a validar a identidade dos usuários.
As novas medidas eliminam apenas alguns atores mal-intencionados. Em 18 de abril, Liliana Ornelas, uma corretora de imóveis de 14 anos com sede em Dallas, levou uma cliente para visitar uma casa de três quartos em uma rua tranquila no subúrbio de Mesquite. Eles correram para um homem que estava escondido no quarto principal fumando o que Ornelas diz ela acredita que era crack.
Enquanto o homem saiu de casa e Ornelas e seu cliente saíram ilesos, o agente diz que ela jurou não mostrar mais casas Opendoor. Ela relatou o incidente ao Opendoor (e à Texas Real Estate Commission), mas a empresa nunca o acompanhou.
Opendoor se recusou a comentar sobre o episódio. Em um comunicado, Brad Bonney, chefe de segurança e experiência doméstica da Opendoor, disse: 'Quando recebemos relatos de atividades não autorizadas ou suspeitas em nossas casas, imediatamente nos envolvemos com nossos clientes, investigamos e regularmente encaminhamos as questões para as autoridades. Também investimos consideravelmente em medidas para proteger nossas casas, incluindo sistemas de monitoramento residencial, patrulhas de segurança e verificação de clientes antes que eles tenham acesso às nossas propriedades. '
Nas cidades de Tempe, Mesa e Glendale, na área de Phoenix, a polícia tem registros de pelo menos 10 incidentes em casas de Opendoor que datam de 2018, de acordo com oficiais de informação pública locais. Em um, os policiais prenderam dois indivíduos que disse que eles entraram em casa para injetar heroína e passar a noite. Em outro, a polícia prendeu um invasor que tinha um mandado de crime pendente. De acordo com o relatório do incidente, ele explicou aos policiais que ele foi capaz de entrar em casa porque estava 'aberto' a partir das 6 da manhã. cada dia.
O mercado imobiliário já é uma profissão perigosa, especialmente para as mulheres. O relatório de segurança de 2018 da National Association of Realtors constatou que 41% das mulheres corretoras e 20% dos homens passaram por uma situação no trabalho que as fez temer por sua segurança. Havia uma clara discrepância entre os corretores de imóveis Inc. conversou com esta história: Um em cada nove homens expressou medo do recurso de casa aberta do Opendoor, enquanto quatro em cinco mulheres o fizeram. Collette McDonald, uma corretora de imóveis com sede em Atlanta, diz que carrega uma arma com ela em todas as turnês Opendoor. “Meu cliente e eu ficamos juntos”, diz ela. 'Ninguém entra em uma sala sem a outra pessoa.'
Opendoor afirma que suas propriedades não são mais perigosas do que as tradicionais casas abertas e exibições de casas particulares. “Os tipos de coisas que acontecem em qualquer casa do mercado podem acontecer e acontecem nas casas Opendoor”, diz Bonney.
Nesta primavera, o Opendoor adicionou uma mensagem ao seu aplicativo avisando aos compradores em potencial que eles 'podem se deparar com outros visitantes' se uma casa tiver sido aberta recentemente. Os clientes solicitaram a capacidade de reservar horários de passeios ou bloquear outros, e a empresa tem debatido longamente se deseja adicionar esses recursos, de acordo com Bonney.
'Um dos valores do Opendoor é que você pode ir para qualquer casa do Opendoor a qualquer hora entre 6h e 21h sem hora marcada ', diz Bonney. 'E, portanto, ainda estamos considerando como incorporar esse tipo de feedback conflitante.'
Encontrar - e manter - aliados na indústria
Cerca de 90 por cento dos compradores do Opendoor usam agentes, um número equivalente ao da indústria como um todo. Mas, graças à facilidade de venda para o Opendoor, menos de 10% dos vendedores são representados por agentes.
Durante as entrevistas, Wu escolheu suas palavras com cuidado ao discutir o potencial da Opendoor para substituir os corretores de imóveis. 'A realidade com os corretores de imóveis hoje', disse ele no palco da Startup Grind Global Conference no Vale do Silício em fevereiro, 'é que seu papel está mudando do gerenciamento de projetos - especialmente em nosso ecossistema, onde estamos automatizando muitos dos processos --a conselho. '
Opendoor tem um incentivo para manter um bom relacionamento com corretores de imóveis. Os agentes têm o poder de mostrar as propriedades que escolherem. Eles também podem sugerir a Opendoor como um comprador para clientes que desejam vender.
Portanto, pode não ser surpreendente que a empresa tenha testado a cotação conjunta de algumas propriedades com agentes em Phoenix. A Opendoor agora também opera um programa de indicação de agente para clientes cujas casas estão fora de seus parâmetros (mais comumente, entre $ 100.000 e $ 500.000 e construídas após 1960). A partir de julho, a Opendoor começou a listar suas propriedades no site de corretagem Redfin e a pagar comissões à empresa pelas vendas concluídas.
Delprete vê essas mudanças como um sinal de que a Opendoor precisa aumentar seu volume de compra e vender suas casas mais rapidamente. A empresa diz que está atualmente a caminho de mais de 30.000 transações em 2019 - um número significativo, mas ainda menos de 0,6 por cento do total projetado para o país. volume para o ano. 'O que Opendoor percebeu é que é muito difícil perturbar o espaço imobiliário, e os corretores de imóveis em particular, trabalhando contra todos os outros na indústria', diz DelPrete. 'Os agentes ajudam os consumidores a se sentirem seguros ao comprar e vender uma casa.'
A Opendoor, por sua vez, insiste que essas novas iniciativas não representam uma mudança de direção. 'Sempre trabalhamos e quisemos trabalhar com corretores', diz Tyler Hixson, chefe de estratégia do setor imobiliário da empresa. 'Eles são clientes habituais, então são realmente um grande aliado.'
Enquanto isso, as startups de tecnologia imobiliária (proptech) Offerpad e Knock, ambas lançadas em 2015, levantaram um total de US $ 1,6 bilhão em dívida e patrimônio. A Zillow, de capital aberto, no ano passado adicionou a opção 'venda agora' ao seu site. E as imobiliárias tradicionais estão cada vez mais lançando seus próprios programas de iBuying para clientes, com Keller Williams e Coldwell Banker entrando no mercado de ofertas instantâneas no ano passado.
'Isso é o que as pessoas procuram em nossa sociedade hoje - conveniência', diz Frank Obringer, presidente da corretora residencial Coldwell Banker em Dallas / Fort Worth, um dos mercados para pilotar o sistema. 'Vimos por que isso poderia ser atraente para o consumidor e, por isso, precisávamos ter um produto para competir.'
Apostando em uma economia forte
Para todas essas empresas, engolir imóveis em grandes volumes envolve um alto grau de risco. Quebras imobiliárias como a que começou em 2007, embora raras, seriam catastróficas para qualquer empresa que detém grandes quantidades de propriedades, diz Andrew Caplin, professor de economia da Universidade de Nova York. Caso isso aconteça, 'eles estão mortos', diz ele. 'Eles vão à falência.' O Opendoor pode ter uma vantagem, observa Caplin, no sentido de que seus dados imobiliários em muitos mercados podem oferecer indicadores iniciais se tal recessão estiver chegando.
Para tanto, a Opendoor é proprietária de suas propriedades por uma média de apenas 90 dias, diz Dod Fraser, vice-presidente da Opendoor. 'Contanto que estejamos sendo disciplinados sobre a venda de nossas casas', diz ele, 'a volatilidade de preços à qual estamos expostos é pequena.'
Mesmo que a empresa possa se manter à frente de uma potencial desaceleração e de uma lista crescente de concorrentes, a capacidade da Opendoor de cumprir seus objetivos de mudança no setor depende da capacidade de transformar o nicho de iBuying no novo normal. A maioria das pessoas tem muitos meses para planejar sua mudança e quer maximizar seu retorno, diz Gilles Duranton, presidente do reitor de imóveis da Wharton School da Universidade da Pensilvânia. 'No geral, acho que [o modelo do Opendoor] funcionará', diz ele, 'mas eles vão conquistar mais de 2 ou 3% do mercado? Eu tenho dúvida. E eu acho que eles estão sonhando muito mais do que isso. '
Embora Wu certamente esteja sonhando grande, ele deixa pouco tempo para um descanso real. 'Ele não dorme à noite,' observa um ex-assistente, acrescentando que o CEO costuma enviar e-mails aos funcionários ou mensagens do Slack com ideias no meio da noite.
Wu se recusou a revelar se a empresa já é lucrativa, dizendo que não é um dos objetivos atuais da empresa. Eventualmente, ele vê o Opendoor como um balcão único onde os clientes podem não apenas comprar ou vender casas, mas também arranjo financiamento, hipotecas e transferências de títulos; comprar seguro; decorar e personalizar sua nova casa; e providenciar serviços de mudança. 'Se pudermos integrar verticalmente a categoria, reconstruir todos os componentes do zero, automatizar muitas das etapas e torná-los um clique para comprar, vender ou negociar', diz ele, 'acreditamos que construiremos o maior mercado de casas. Teremos eliminado todo o atrito. Isso pode levar 10, 20, 30 anos. '
Décadas podem ser um longo cronograma para muitos empreendedores, mas não para Wu, que sempre se concentrou exclusivamente no mercado imobiliário desde a adolescência. 'Se pudermos construir uma experiência online simplificada e com o menor custo possível', diz ele, 'acredito firmemente que venceremos a categoria.'
